| |
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА
В основании науки об оценке имущества лежат принципы, т.е. основополагающие правила, т.е. руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчёта об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки даёт оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке.
Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы.
В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества.
Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу.
Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.
Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.
Принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества
В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимость. Только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определённых функций и (или) реализации какого-либо интереса.
Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определённом месте и в течение определённого времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трёх основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.
Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин ожидание имеет следующий смысл. Ожидание - установление текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы и другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.
Принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу.
В группу принципов оценки имущества, связанных с эксплуатацией собственности, основанных на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу, входят следующие принципы: принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи), принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип оптимальных размеров (величин), принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идёт на оплату используемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой ценой является заработная плата, для капитала - выплаты по процентам, для предпринимательских действий - прибыль, для земли - рента.
Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности инвестиций) основывается на понятии "вклад". Вклад - это сумма, на которую изменяется имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества. Применительно к оценке инвестиционной стоимости имущества данный принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, должен превышать величину инвестированных средств.
Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) используется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества). Данный принцип заключается в том, что по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами - убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не становится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Как следует из принципа изменяющейся доходности, ресурсы, привлекаемые к объекту, обладают свойством убывающей отдачи. Поэтому экономически целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования. Такое использование объекта недвижимости будет эффективным, а сумма привлечённых к нему элементов ресурсов - оптимальной. В принципе изменяющейся доходности проявляется общий для многих процессов (как в обществе, так и в естественнонаучных дисциплинах и в технике) эффект - "эффект насыщения".
Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании. В противном случае стоимость имущества уменьшается.
Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частности, к недвижимому имуществу гласит: при существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.
Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода-физическим, хронологическим (во времени), среди заинтересованных лиц (участников сделки или обладателям прав на имущество), по совокупности имущественных прав. Данный принцип используется с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества).
Иногда принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав трактуется несколько иначе - как принцип экономического разделения. Экономическое разделение имеет место, если права на имущество разделены между двумя и более лицами, использующими их в своих интересах, в результате чего может возрасти общая стоимость объекта. Разделение имущественных прав на объект может быть физическим (на различные его части), юридическим (по различным правомочием лиц, ими обладающих), по времени (срок аренды) и другим. Принцип экономического разделения по своей сути подобен принципу сбалансированности, т.к. предметом его рассмотрения является оптимизация использования прав на объект с целью максимального увеличения стоимости объекта.
Принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.
В группу принципов оценки имущества, связанных с рыночной средой, входят следующие принципы оценки: принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества), принцип зависимости (внешнего влияния), принцип соответствия.
Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определённым ценам; спрос-количество объектов имущества, желаемых покупателем по определённым ценам. Величина спроса обратно зависит от цены объектов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода.
К данной группе относится и принцип конкуренции. Данный принцип заключается в следующем: при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности. Происходит это по причине того, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капитала в этот сегмент что, в свою очередь, усиливает конкуренцию - в этом проявляется "эффект маятника". Наличие жёсткой конкуренции может привести к возникновению убытков, что начинает стимулировать отток капитала с данного сегмента рынка. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, применяется в доходном подходе к оценке.
Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества). Также входит в группу принципов, связанных с влиянием на стоимость имущества рыночной среды. В соответствии с данным принципом утверждают, что стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются стечением времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы объекта имущества. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырёх основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.
В группу "рыночных" принципов оценки имущества входит также принцип зависимости (внешнего развития). Рассмотрим этот принцип на примере недвижимого имущества. Данный принцип состоит в том, что стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.
Принцип соответствия (например, для недвижимого имущества) показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка. Данный принцип можно рассмотреть и на примерах имущества другого вида.
Принцип оценки имущества - наилучшего (наиболее эффективного) использования имущества.
Рассмотренные выше принципы оценки имущества направлены на определение стоимости в плане её наилучшего (оптимального, более вероятного, наиболее эффективного и рационального) использования. Поэтому обещающим принципом, концентрирующим в себе принципы всех трёх групп, является основополагающий оценочный принцип - наилучшего использования имущества. Иногда этот принцип ошибочно называют принципом наилучшего и наиболее эффективного использования имущества.
Наилучшее (наиболее эффективное) использование объекта имущества - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. даёт оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшею текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки).
Изо всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта имущества, важнейшим является суждение о наилучшем использовании объекта. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Анализ наилучшего использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость использования, правомочность использования, финансовая оправданность использования.
Анализ физической осуществимости означает рассмотрение физически (технически) реальных для данного объекта имущества способов использования.
Правомочность - соответствие рассматриваемого способа использования требованиям закона.
Определение финансовой оправданности основано на рассмотрении тех физически осуществимых и разрешённых законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу имущества.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика имущества в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую (т.е. приведённую к дате оценки имущества) стоимость объекта.
Изложенные выше частные принципы оценки имущества и обобщающий оценочный принцип - принцип наилучшего использования - представляют собой концептуальную основу оценки стоимости. На них основываются различные подходы к оценке стоимости различных объектов имущества - рыночный (сравнительный), затратный и доходный подходы.
| |
|
НОВОСТИ БИЗНЕСА
13.10.2008 В России начата сборка нового внедорожника
Ульяновский автомобильный завод приступил к серийному производству нового автомобиля UAZ Pickup. Впервые новинку показали на Московском автосалоне, прошедшем...
[подробнее...]
13.10.2008 ''Евросеть'' закрыла дочерние компании в Индии
Компания ''Евросеть'', крупнейший в России и СНГ сотовый ритейлер, закрыла свои дочерние компании в Индии. Об этом сообщила пресс-секретарь компании Наталья...
[подробнее...]
27.09.2008 ''АЗБУКА ВКУСА'' запускает новый проект SHOP-IN-SHOP
Сеть премиальных городских супермаркетов ''Азбука Вкуса'' (24 магазина) объявляет о старте нового проекта ''Вкусная Япония''. В магазинах сети концептуальный проект будет реализован в формате...
[подробнее...]
|
КУРСЫ ВАЛЮТ
ЦБРФ на
|
|
О КОМПАНИИ