| |
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗДАНИЙ
Оценщиками используются различные методы оценки зданий, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный).
Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.
Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом текущего его использования.
Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).
Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.
Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).
Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при существующем использовании и стоимости строения (строений).
Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства), или стоимости замещения, объекта:
- сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости)
- поэлементный
- сметный
- индексный
Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. Когда используются данные методы оценки зданий, единицами измерения могут быть квадратный метр, кубический метр, погонный метр и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).
Поэлементные методы оценки зданий заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).
Сметные методы оценки зданий заключаются в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод определения восстановительной стоимости объекта.
Индексные методы оценки зданий заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации.
Для оценки зданий и сооружений используются все методы оценки зданий, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.
Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.
Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.
Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.
Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.).
Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.
Экспертный метод расчета физического износа (Ид заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле
Иi = Yi х Пиi / 100 ,
где: Yi - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;
Пиi - процент износа i-гo конструктивного элемента.
Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния, выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам зданий и сооружений. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.
Стоимостный метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Относительно точный результат физического износа можно получить, если в расчете использовать средневзвешенные значения износа (объекта).
| |
|
НОВОСТИ БИЗНЕСА
13.10.2008 В России начата сборка нового внедорожника
Ульяновский автомобильный завод приступил к серийному производству нового автомобиля UAZ Pickup. Впервые новинку показали на Московском автосалоне, прошедшем...
[подробнее...]
13.10.2008 ''Евросеть'' закрыла дочерние компании в Индии
Компания ''Евросеть'', крупнейший в России и СНГ сотовый ритейлер, закрыла свои дочерние компании в Индии. Об этом сообщила пресс-секретарь компании Наталья...
[подробнее...]
27.09.2008 ''АЗБУКА ВКУСА'' запускает новый проект SHOP-IN-SHOP
Сеть премиальных городских супермаркетов ''Азбука Вкуса'' (24 магазина) объявляет о старте нового проекта ''Вкусная Япония''. В магазинах сети концептуальный проект будет реализован в формате...
[подробнее...]
|
КУРСЫ ВАЛЮТ
ЦБРФ на
|
|
О КОМПАНИИ