| |
ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости.
В состав зданий предприятия входят следующие элементы:
- административный корпус
- корпуса цехов
- корпуса мастерских
- складские помещения
- хозяйственные помещения (овоще- и фруктохранилища)
- культурно-бытовые здания
- жилые здания
В состав сооружений предприятия входят следующие элементы:
- нефтяные и газовые скважины
- гидротехнические сооружения
- прудовые рыбоводные сооружения;
- сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;
- прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, заборы и т.д.);
- передаточные устройства
- трубопроводы
Когда производится оценка зданий и сооружений конкретного предприятия, приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.
Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий.
В зависимости от сферы приложения они объединены в четыре группы:
- принципы пользователя
- принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся
- принципы, связанные с рыночной средой
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения
Рассматриваемые принципы связаны между собой и оценка зданий и сооружений, предприятий должны применяет их в совокупности.
К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.
К принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства - труд, капитал и управление.
Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.
Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.
Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.
Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущественных прав, среди участников и др.
К принципам, связанным с рыночной средой, относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.
Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений на стоимость объекта.
К следующей группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.
Этот принцип, который использует оценка зданий и сооружений - самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки зданий и сооружений необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.
Как и в других механизмах ценообразования, стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам.
По сферам проявления они подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, правовые, физические, климатические и т.д.
По критерию объективности влияния - на объективные (экономические и др.) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).
Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений.
Из всей совокупности факторов, влияющих на процедуру - оценка зданий и сооружений, можно выделить основные, определяющие, в конечном счете, структуру стоимости объекта: местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.
| |
|
НОВОСТИ БИЗНЕСА
13.10.2008 В России начата сборка нового внедорожника
Ульяновский автомобильный завод приступил к серийному производству нового автомобиля UAZ Pickup. Впервые новинку показали на Московском автосалоне, прошедшем...
[подробнее...]
13.10.2008 ''Евросеть'' закрыла дочерние компании в Индии
Компания ''Евросеть'', крупнейший в России и СНГ сотовый ритейлер, закрыла свои дочерние компании в Индии. Об этом сообщила пресс-секретарь компании Наталья...
[подробнее...]
27.09.2008 ''АЗБУКА ВКУСА'' запускает новый проект SHOP-IN-SHOP
Сеть премиальных городских супермаркетов ''Азбука Вкуса'' (24 магазина) объявляет о старте нового проекта ''Вкусная Япония''. В магазинах сети концептуальный проект будет реализован в формате...
[подробнее...]
|
КУРСЫ ВАЛЮТ
ЦБРФ на
|
|
О КОМПАНИИ