| |
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Оценка стоимости земельных участков - это оценка наиболее вероятной цены продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Оценка стоимости земельных участков требует следующей информации:
- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку
- физические характеристики участка
- данные о взаимосвязи участка с окружением
- экономические факторы, характеризующие участок
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.
Существует пять основных методов, которые использует рыночная оценка стоимости земельных участков:
- По сопоставимым продажам
- Метод соотнесения (переноса)
- Капитализация земельной ренты
- Техника остатка для земли
- Метод развития земельного участка
Наиболее распространенным способом, который использует оценка стоимости земельных участков, является метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на принципе замещения.
В соответствии с данным методом:
- выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах
- вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:
- по элементам сравнения
- по единицам сравнения
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.
За единицу сравнения принимаются:
- цена за 1 га- для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства
- цена за 1 м2 - В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
- цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости
- цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
- цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
- цена за 1 м2 общей или чистой площади
- цена за 1 мЗ - для складов, элеваторов и др.
- цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на анализе сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Оценка стоимости земельных участков в данном случае имеет своим объектом реальный, или гипотетический, базовый участок.
Метод соотнесения (переноса) - состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимость земельного участка.
Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка.
Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи встречаются в практике оценки.
Оценка стоимости земельных участков по данному методу имеет основные этапы:
- определение размеров и количества индивидуальных участков
- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых
продаж (определение величины выручки)
- расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков
- определение величины денежного потока путем вычитания, всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков
- определение ставки дисконта
- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.
| |
|
НОВОСТИ БИЗНЕСА
13.10.2008 В России начата сборка нового внедорожника
Ульяновский автомобильный завод приступил к серийному производству нового автомобиля UAZ Pickup. Впервые новинку показали на Московском автосалоне, прошедшем...
[подробнее...]
13.10.2008 ''Евросеть'' закрыла дочерние компании в Индии
Компания ''Евросеть'', крупнейший в России и СНГ сотовый ритейлер, закрыла свои дочерние компании в Индии. Об этом сообщила пресс-секретарь компании Наталья...
[подробнее...]
27.09.2008 ''АЗБУКА ВКУСА'' запускает новый проект SHOP-IN-SHOP
Сеть премиальных городских супермаркетов ''Азбука Вкуса'' (24 магазина) объявляет о старте нового проекта ''Вкусная Япония''. В магазинах сети концептуальный проект будет реализован в формате...
[подробнее...]
|
КУРСЫ ВАЛЮТ
ЦБРФ на
|
|
О КОМПАНИИ