Момент заключения договора купли-продажи нежилых помеще

ВОПРОС : задаёт Павел Викторович Филиппенко ( 15 сентября 2008 года )
Отвечая Алексею Васильевичу (11 июня 2008 г.), Вы приводите обзор практики данный Президиумом ВАС РФ № 21 от 13.11.97 г.(п.3)
Вопрос: Применима ли эта практика для Верховного Суда РФ ? Или у ВС РФ есть своя (обособленная) практика ?

ОТВЕТ : даёт ''КРИБЕЛ-КОНСАЛТ''

Уважаемый Павел Викторович!

Очевидно, Вы имеете в виду Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №21 от 13.11.1997г. ''Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости''.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №21 от 13.11.1997г. указано:

Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.
Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Сразу поясним, что такие документы как ''информационные письма'' высших судов России не являются нормативно-правовыми актами, не устанавливают норм права, а лишь обобщают судебную практику.
Согласно статье 127 Конституции Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами, осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за их деятельностью и дает разъяснения по вопросам судебной практики.

В соответствии со статьей 126 Конституции Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции, осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за их деятельностью и дает разъяснения по вопросам судебной практики.

У вышеуказанных высших судебных органов разная компетенция, так как им подсудны разные категории дел и поднадзорны разные суды (ВС РФ – суды общей юрисдикции; ВАС РФ – арбитражные суды).

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №23 от 19.12.2003г. ''О судебном решении'' дано следующее разъяснение:

Поскольку в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ в решении суда должен быть указан закон, которым руководствовался суд, необходимо указать в мотивировочной части материальный закон, примененный судом к данным правоотношениям, и процессуальные нормы, которыми руководствовался суд.

Суду также следует учитывать:

а) постановления Конституционного Суда Российской Федерации о толковании положений Конституции Российской Федерации, подлежащих применению в данном деле, и о признании соответствующими либо не соответствующими Конституции Российской Федерации нормативных правовых актов, перечисленных в пунктах ''а'', ''б'', ''в'' части 2 и в части 4 статьи 125 Конституции Российской Федерации, на которых стороны основывают свои требования или возражения;

б) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле;

в) постановления Европейского Суда по правам человека, в которых дано толкование положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подлежащих применению в данном деле.

За более подробной консультацией обращайтесь в офис нашей Компании.